tak. nie. Odliczenie VAT z faktur za usługi noclegowe. Od 1 stycznia 2021 r. możliwe jest odliczanie podatku VAT naliczonego od usług noclegowych nabytych przez podatników – wyłącznie w celu ich odprzedaży, tj. po nabyciu usługi w celu przeniesienia jej na kolejnego nabywcę (w związku z tzw. refakturą usługi). Potwierdza to najnowsza interpretacja skarbówki. Przewidywany przez niego czynsz za najem nie może jednak przekroczyć w roku podatkowym kwoty 200 tysięcy złotych. Podatnik jest osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT. Planuje wynająć lokal bankowi. Poniżej przedstawiamy kroki, które pomogą Ci w prawidłowym wypełnieniu faktury: Na górze dokumentu umieść swoje dane, czyli nazwę firmy, adres oraz dane kontaktowe. Poniżej swoich danych podaj dane klienta – jego nazwę, adres i dane kontaktowe. Określ unikalny numer faktury oraz datę wystawienia. Data wystawienia faktury a data wykonania usługi - najem, media. chciałam zapytać jaką datę wykonania usługi wpisujemy przy usługach ciągłych i jak księgujemy (w umowie nie mamy określonego terminu płatności za najem oraz za media, które refakturujemy jedynie najmecy zobowiązani są uiszczać opłaty w terminie 7 dni od daty Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: 1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem; Jak zatem widać, fakturę może wystawić taki podmiot, który posiada status podatnika VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub Stosownie do art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest jednak obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną m.in. na 05Yarp. Ostatnio czytałem na forum dyskusję na temat właściwej stawki VAT przy refakturze mediów. Pytanie było proste- odpowiedzi niestety różne. Myślę, że warto raz, a jednoznacznie, opisać w czym jest problem i jak to razem, posłużę się materiałem, który przygotowaliśmy kilka miesięcy wcześniej (na inne potrzeby – refaktury mediów dla najmu na cele mieszkaniowe), ale za to głęboko analizujący temat. Refakura mediów na najemców to od lat kwestia problematyczna na gruncie podatku VAT. Tym bardziej jest to zagadnienie, na które musisz zwrócić uwagę w rozliczaniu tych świadczeń. Co najczęściej refakturujemy?Doświadczenie pokazuje, że właściciele nieruchomości mają różne podejście do tego jakie opłaty są przenoszone na najemców. W skrócie możemy sobie jednak wymienić płatności za:telewizję kablową,dostęp do Internetu,energię elektryczną, gaz,wodę (ciepła /zimna),koszty ogrzewania – rozliczenie licznikowe lub powierzchniowe,opłaty za śmieci,inne opłaty zawarte w czynszu (np. ochrona, utrzymanie wind, itd.).Podstawowym pytaniem na jakie musimy sobie odpowiedzieć jest czy te opłat stanowią ściśle element usług najmu (a tym samym, czy mogą być zaklasyfikowane dla celów VAT jako podlegające zwolnieniu od podatku VAT – jak najem na cele mieszkaniowe)? Czy media i najem są ze sobą ściśle związane?Opowiedz na to pytanie, na gruncie podatku VAT, nie jest taka oczywista. Kwestia ta była często przedmiotem sporów z organami podatkowymi, doczekała się licznych wyroków polskich sądów administracyjnych, a kilkukrotnie wypowiedział się o tym nawet Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. “Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.“ wyrok Agencja Mienia Wojskowego (C‑42/14)Wynikiem tych orzeczeń było określenie listy kryteriów do uznania tego czy refakurowane świadczynie należy traktować odrębnie od najmu (opodatkowanego wg właściwej stawki VAT) czy jako jego element najmu (opodatkowanego w taki sposób jak najem). Dzięki temu stworzony jest “test odrębności” ma możliwość wyboru świadczeniodawców lub sposobów korzystania z mediów,możliwość wyboru korzystania z mediów oznacza, że najemca może decydować o ich zużyciu (np. wody, energii elektrycznej, cieplnej), tj. rozliczenie wg liczników lub w oparciu o inne kryteria uwzględniające zużycie mediów (np. liczbę lokatorów) lub jej powierzchnię,w umowie najmu jest wskazane, że najemca będzie odrębnie rozliczać czynsz najmu oraz należności za tzw. media na podstawie indywidualnego zużycia, np. w oparciu o liczniki lub w oparciu o inne kryteria (liczbę lokatorów lub powierzchnię lokalu),na fakturze za najem podajesz odrębnie czynsz najmu oraz opłaty z tytułu tzw. mediów,z dostawcą mediów do lokalu rozliczenia dokonujesz Ty, a nie najemcy,to w takim wypadku media stanowią odrębne świadczenia od najmu lokalu mieszkalnego. Spełnienie (lub nie) tych przesłanek wskazuje nam czy najem oraz dodatkowe opłaty z nim związane traktować jako jedność dla celów VAT czy to ma skutki? Jeżeli czynsz oraz opłaty dodatkowe (np. media) spełnią warunek bycia jednym świadczeniem, to dla celów VAT traktujemy je jako jedną całość i stosujemy klasyfikację jak dla świadczenia głównego (tj. jak usługę najmu – zwolnioną od podatku VAT w przypadku najmu lokalu na cele mieszkalne).Jeżeli natomiast świadczenie główne (tj. najem) oraz świadczenia (dodatkowe) są odrębne względem siebie, to dla celów VAT każde z tych świadczeń musimy zaklasyfikować odrębnie i ustalić czy ma zastosowanie zwolnienie z VAT albo należy to opodatkować VAT wg to oznacza w praktyce?Jeżeli jestem “VAT’owcem” to z tytułu sprzedaży (lub odsprzedaży) świadczeń muszę określić, czy mam możliwość stosować:(i) zwolnienie od podatku VAT, albo (ii) właściwą stawkę podatku VAT. Mam zawartą umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdzie czynsz wynosi 2 000 zł miesięcznie. Dodatkowo, zgodnie z umową, obciążam najemcę kosztami zużycia wody oraz energii elektrycznej, zgodnie ze wskazaniem liczników. W danym miesiącu wysokość opłat wyniosła:100 zł energia elektryczna,80 zł woda i z “testem odrębności”, opłaty za energię elektryczną oraz wodę i ścieki są odrębnymi świadczeniami (rozliczamy je wg liczników, a najemca ma wpływ na wysokość ich zużycia). W związku z tym, usługa najmu lokalu będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT. W konsekwencji, cała kwota którą otrzymamy (tj. 2000 zł) to nasz przychód. Refaktura mediów (nie podlega zwolnieniu od podatku VAT) będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki VAT (tj. 23 % i 8 %).W takim wypadku, kwota którą obciążymy najemcę musi być powiększona o podatek VAT (tj. np. 100 PLN + 23 % = 123 PLN za energię elenktyczną) lub jeżeli jest to kwota brutto (tj. zawiera w sobie VAT), liczymy ile jest w tym podatku (100 zł brutto = 81,31 zł + 18,69 zł VAT). Czy wszystkie opłaty od najemców trzeba opodatkować VAT?Ta kwestia znowu nie jest jednoznacznie wynikająca z przepisów. Tak naprawdę, jeżeli chcemy przekonać się czy dana opłata jest elementem usługi najmu lokalu na cele mieszkalne (a więc podlega zwolnieniu od VAT) czy też odrębnym świadczeniem (podlega VAT) musimy każdorazowo przejść “test odrębności”.Jeżeli “test odrębności” przebiegnie pozytywnie, to w takim wypadku obciążenie najemców za media musisz traktować jako odrębne świadczenie, opodatkowane wg właściwej stawki VAT. To co najczęściej podlega VAT?Przechodząc “test odrębności” możemy dokonać klasyfikacji jak traktować różne opłaty dla celów VAT, za telewizję kablową – mamy odrębną umowę z dostawcą i refakturyjemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,dostęp do Internetu – mamy odrębną umowę z dostawcą i refakturyjemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,energia elektryczna – mamy odrębną umowę z dostawcą, najemca ma wpływ na wysokość zużycia i refakturyjemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,gaz – rozliczenie licznikowe, najemca ma wpływ na wysokość zużycia, refakurujemy na najemcę, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VAT,wodę (ciepła /zimna) – rozliczenie licznikowe, najemca ma wpływ na wysokość zużycia, refakurujemy na najemcę, odrębne świadczenie, opodatkowane VATkoszty ogrzewania – rozliczenie licznikowe lub powierzchniowe – rozliczenie kluczem powierzchniowym lub wg liczników, w takim wypadku odrębne świadczenie opodatkowane VATopłaty za śmieci – brak wpływu na wybór dostawcy, brak wpływu na wysokość “zużycia”, stanowi element kalkulacyjny kwoty czynszu najmu,inne opłaty zawarte w czynszu (np. ochrona, utrzymanie wind, itd.). Media w ryczałcieStosowanym na rynku rozwiązaniem jest ustalanie z najemcami zryczałtowanej opłaty za media (np. 150 zł), która ma pokrywać “w pakiecie” całość miesięcznego zużycia choć ma wpływ na wysokość zużycia mediów, to jednak nie przekłada się to w żaden sposób na wysokość “rachunku” za takim wypadku “test odrębności” najmu i mediów wskaże nam, że jest to świadczenie złożone (tj. najem lokalu mieszkalnego oraz zryczałtowana opłata stanowią jedno świadczenie). W tym przypadku ryczałt za media stanowi nic więcej jak element kalkulacyjny ceny model liczenia opłat jest popularny np. przy najmie krótkoterminowym (nabywcy nie interesuje ile płaci za media, tylko łącznie za dobę w apartamencie).Dzięki temu, nie musimy się martwić czy prawidłowo dokonujemy rozliczenia podatku VAT. W przypadku najmu lokalu na cele mieszkalne, zryczałtowana opłata za media również będzie podlegała zwolnieniu od podatku VAT jak element usługi najmu. Potwierdza to Trybunał“W drugiej kolejności, jeżeli nieruchomość oddawana w najem obiektywnie, na płaszczyźnie ekonomicznej, wydaje się stanowić jedną całość z towarzyszącymi temu najmowi świadczeniami, te ostatnie można uważać za jedno świadczenie wraz z najmem. Może tak być w szczególności w wypadku najmu lokali biurowych pod klucz, gotowych do użytku wraz z dostawą mediów i określonymi innymi świadczeniami, oraz krótkoterminowego najmu nieruchomości, na przykład na wakacje lub ze względów zawodowych, który jest udostępniany z tymi świadczeniami bez możliwości ich rozdzielenia.” – wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia r., sygn. C‑42/14. A na koniec dodam od siebie – zajmujesz się księgowością? To niestety lektura orzecznictwa oraz interpretacji organów podatkowych (zwłaszcza w kontekście VAT) obowiązuje Cię bezwarunkowo. Taka branża, czy tego chcesz, czy nie. Jeżeli nasz wpis był dla Ciebie pomocny, zapisz się na nasz newsletter – powiadomimy Cię o kolejnych nowościach. Warning: Invalid argument supplied for foreach() in /home/podatki/domains/ on line 1318 Wynajmujesz swoje mieszkanie lub jego część okazjonalnie turystom? Czy wiesz, że tego typu działalność może wiązać się z koniecznością rejestracji jako czynny podatnik VAT i naliczania podatku od towarów i usług według stawki 8%? Kliknij i dowiedz się więcej! Dla podatku od towarów i usług istotne znaczenie ma nie tylko przeznaczenie wynajmowanego lokalu (czy wynajmowany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe, czy użytkowe), ale także długość trwania umowy najmu. Okazuje się bowiem, że zdaniem organów podatkowych, najem krótkoterminowy lokali mieszkalnych nie może korzystać ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Najem krótkoterminowy – jaka stawka VAT? Zdaniem organów podatkowych, najem krótkoterminowy nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT (najem nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe). Tego typu usługi zalicza się bowiem do świadczeń sklasyfikowanych pod symbolem PKWiU 55, czyli “Usług związanych z zakwaterowaniem”. Te zostały z kolei wymienione w Załączniku nr 3 do ustawy o VAT, który wskazuje towary i usługi objęte stawką VAT 8%. W związku z powyższym, właściciele lokali mieszkalnych wynajmowanych np. turystom, powinni opodatkować swoją sprzedaż właśnie stawką 8% (zobacz: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 2 września 2015 roku, sygn. akt IBPP2/4512-509/15/JJ). Biuro Rachunkowe – dedykowana księgowa Wyjątek od tej zasady będą stanowili podatnicy korzystający z tzw. podmiotowego zwolnienia VAT (czyli ci, których obroty w danym roku nie przekroczyły 200 000 zł). Na ich fakturach nie pojawi się podatek od towarów i usług (na takich fakturach konieczne jest zamieszczenie stawki “zw” oraz podstawy zwolnienia z VAT). Księgowość Internetowa – 30 dni za darmo Program do faktur – Darmowe konto Dowiedz się więcej na temat rozliczania VAT przy wynajmie. UWAGAZachęcamy do komentowania naszych artykułów. Wyraź swoje zdanie i włącz się w dyskusje z innymi czytelnikami. Na indywidualne pytania (z zakresu podatków i księgowości) użytkowników odpowiadamy przez e-mail, czat lub telefon – skontaktuj się z nami. Dodając komentarz na blogu, przekazujesz nam swoje dane: imię i nazwisko, adres e-mail oraz treść komentarza. W systemie odnotowywany jest także adres IP, z wykorzystaniem którego dodałeś komentarz. Dane zostają zapisane w bazie systemu WordPress oraz Disqus. Twoje dane są przetwarzane na podstawie Twojej zgody, wynikającej z dodania komentarza. Dane są przetwarzane wyłącznie w celu opublikowania komentarza na blogu. Dane w bazie systemu WordPress są w niej przechowywane przez okres funkcjonowania bloga. Dane w systemie Disqus zapisują się na podstawie Twojej umowy zawartej z firmą Disqus. O szczegółach przetwarzania danych przez Disqus dowiesz się ze strony. Zachęcamy do komentowania naszych artykułów. Wyraź swoje zdanie i włącz się w dyskusje z innymi czytelnikami. Na indywidualne pytania (z zakresu podatków i księgowości) użytkowników odpowiadamy przez e-mail, czat lub telefon – skontaktuj się z nami. Administratorem Twoich danych osobowych jest IFIRMA z siedzibą we Wrocławiu. Dodając komentarz na blogu, przekazujesz nam swoje dane: imię i nazwisko, adres e-mail oraz treść komentarza. W systemie odnotowywany jest także adres IP, z wykorzystaniem którego dodałeś komentarz. Dane zostają zapisane w bazie systemu WordPress. Twoje dane są przetwarzane na podstawie Twojej zgody, wynikającej z dodania komentarza. Dane są przetwarzane w celu opublikowania komentarza na blogu, jak również w celu obrony lub dochodzenia roszczeń. Dane w bazie systemu WordPress są w niej przechowywane przez okres funkcjonowania bloga. O szczegółach przetwarzania danych przez IFIRMA dowiesz się ze strony polityki prywatności serwisu Może te tematy też Cię zaciekawią Jak zdobywać linki – SEO poradnik dla stron na WordPress SEO, czyli optymalizacja stron mająca na celu zwiększenie ich widoczności w sieci, to bardzo złożony proces, na który składa się wiele czynności. Jedną z nich jest pozyskiwanie wartościowych linków. Niektórzy unikają tej metody, obawiając się efektu spamu. Niesłusznie – mądrze przeprowadzone linkowanie może wesprzeć działania marketingowe, zwiększyć sprzedaż i rozpoznawalność marki, z korzyścią zarówno dla klientów/czytelników, jak i właściciela strony. W dzisiejszym artykule przedstawimy kilka sposobów na zdobywanie linków, łatwych do wdrożenia dla wszystkich, którzy posiadają strony na Wordpressie. Czytaj dalej Obowiązek podatkowy z tytułu najmu powstaje na zasadach szczególnych. Decyduje o tym zasadniczo data wystawienia faktury, gdy jest wystawiona terminowo. Opóźnienie w tym zakresie nie przesuwa daty powstania obowiązku podatkowego. Natomiast faktura wystawiona przedwcześnie skutkuje automatycznie koniecznością rozpoznania obowiązku podatkowego. Należy o tym pamiętać, decydując się na ten krok, szczególnie gdy najem nie korzysta ze zwolnienia. W przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub umów o podobnym charakterze (dalej usługa najmu) obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Reguła ta nie dotyczy usług najmu, do których stosuje się przepisy art. 28b ustawy, stanowiących import usług (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b) ustawy o VAT). Powiązanie momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług z chwilą wystawienia faktury ma jednak zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy faktura została wystawiona w obowiązującym terminie. Jeżeli podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury. Gdy nie określono tego terminu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności. Dla usług najmu termin wystawienia faktury wyznacza art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT. Według tych regulacji fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. W konsekwencji, jeżeli fakturę sporządzono terminowo, obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powinien być rozpoznany z chwilą jej wystawienia. Polecamy: Najnowsze zmiany w VAT. Sprawdź! Polecamy: Praktyczny przewodnik po zmianach w VAT. Sprawdź! Polecamy: AKADEMIA VAT z Radosławem Kowalskim (od 30 sierpnia do 10 września) – Cykl 3 webinariów: 8 wybranych zmian w VAT - praktyczny przegląd dla księgowych, Split payment, Biała lista podatników VAT 1. Nieterminowo wystawiona faktura a data powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Jeżeli faktura zostanie sporządzona z opóźnieniem lub podatnik w ogóle jej nie wystawi, obowiązek podatkowy powstaje w dacie upływu terminu płatności. 27 grudnia 2017 r. podatnik VAT wynajął swój lokal użytkowy. Umowę zawarto od 1 stycznia 2018 r. Zgodnie z umową najemca (również podatnik VAT) powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 15 dnia każdego kolejnego miesiąca. W przypadku czynszu najmu za styczeń 2018 r. wynajmujący wystawił fakturę z opóźnieniem, dopiero 4 lutego 2018 r., gdy otrzymał od najemcy zapłatę czynszu za ten miesiąc. Faktura została ujęta przez wynajmującego w rozliczeniu podatku od towarów i usług za luty 2018 r. W przedstawionej sytuacji nieterminowe otrzymanie zapłaty czynszu najmu nie przesuwa momentu powstania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Obowiązek podatkowy powstał 15 stycznia 2018 r. Ujęcie tej faktury w rozliczeniu za luty 2018 r. wymaga sporządzenia deklaracji korygującej VAT-7 za styczeń 2018 r., w której należy uwzględnić wartości z faktury, oraz za luty 2018 r., w której fakturę niezasadnie wykazano. Ponadto korekta deklaracji za styczeń 2018 r. może się wiązać z obowiązkiem zapłaty odsetek za zwłokę od zaległości podatkowych. Wystawienie faktury z opóźnieniem nie wpływa tym samym na przesunięcie terminu rozpoznania obowiązku podatkowego. 2. Wcześniejsze wystawienie faktury a termin powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Wcześniejsze sporządzenie faktury skutkuje jednak przyspieszeniem chwili powstania obowiązku podatkowego w VAT. Powiązanie obowiązku podatkowego z upływem terminu płatności dotyczy bowiem tylko tych sytuacji, kiedy faktury nie wystawiono w obowiązującym terminie. Warto ponadto zaznaczyć, że w przypadku faktur dokumentujących świadczenie usług najmu ustawodawca określa wyłącznie najpóźniejszy termin, w którym faktura powinna być wystawiona. Moment ten wyznacza upływ terminu płatności za usługę. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają natomiast unormowań w zakresie najwcześniejszego terminu, w jakim można sporządzić taką fakturę. Regulacje art. 106i ust. 7 pkt 1 ustawy o VAT zawierają wprawdzie zastrzeżenie, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi. Zasady tej nie stosuje się jednak do wystawiania faktur dokumentujących usługę najmu, jeżeli faktura zawiera informację, jakiego okresu rozliczeniowego dotyczy. Nie ma w tym przypadku zastosowania zasada, że faktury nie mogą być wystawione wcześniej niż 30 dnia przed otrzymaniem, całości lub części zapłaty. Przepis ten, odnoszący się do tzw. faktur zaliczkowych, nie dotyczy bowiem usług najmu, w przypadku których otrzymanie przed wykonaniem usługi całości lub części zapłaty nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w VAT. Wystawianie ze znacznym wyprzedzeniem faktur dokumentujących świadczenie usług najmu jest zatem prawidłowe, o ile zawierają one informację, jaki okres rozliczeniowy obejmują. Należy jednak pamiętać, że takie wcześniejsze wystawianie faktury każdorazowo będzie się wiązało z koniecznością rozpoznania obowiązku podatkowego z tytułu usługi wykazanej na fakturze. 12 lutego 2018 r. Jan Kowalski wynajął swój lokal użytkowy. Umowę zawarto od 1 marca 2018 r. Zgodnie z umową najemca (będący również podatnikiem VAT) powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 10 dnia każdego kolejnego miesiąca. 10 marca 2018 r. wynajmujący wystawił trzy faktury obejmujące świadczenie usług najmu za okres marzec–maj 2018 r. i przekazał je w tym dniu najemcy. W fakturach wskazano okresy rozliczeniowe, które obejmują te faktury, i podano terminy płatności. W takiej sytuacji wynajmujący był uprawniony do wcześniejszego wystawienia faktur. Jednoczesne wystawienie trzech faktur 10 marca 2018 r. skutkuje powstaniem w tym dniu obowiązku podatkowego za trzy kolejne okresy rozliczeniowe, czyli marzec, kwiecień, maj 2018 r. Termin rozpoznania obowiązku podatkowego jest wówczas wyznaczany datą wystawienia faktury. Wynajmujący będzie zatem obowiązany do ujęcia wartości wynikających ze wszystkich tych faktur już w rozliczeniu za marzec 2018 r. Najemca będzie z kolei uprawniony do dokonania na ich podstawie odliczenia podatku naliczonego, w rozliczeniu za marzec 2018 r. lub za jeden z dwóch kolejnych okresów rozliczeniowych. Sytuacja przedstawiona w przykładzie wskazuje jednoznacznie, że wystawianie przez wynajmującego faktur z dużym wyprzedzeniem nie jest korzystne. Usługodawca jest wtedy obowiązany do znacznie szybszego wykazywania obowiązku podatkowego, a w konsekwencji wcześniejszego uwzględnienia podatku należnego w deklaracji VAT. Wystawienie faktur za większą liczbę okresów rozliczeniowych, przykładowo za rok z góry, wiązałoby się z jeszcze poważniejszymi konsekwencjami finansowymi. Dlatego wcześniejsze wystawianie faktur należy każdorazowo dobrze rozważyć. Oczywiście jeżeli najemca od razu uregulowałby płatność za wszystkie okresy rozliczeniowe objęte fakturami, problem nie wystąpi. Jednak w praktyce działalności gospodarczej takie zdarzenia należą do rzadkości. 3. Zapłata należności a data powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu Należy podkreślić, że w przypadku usług najmu na moment powstania obowiązku podatkowego może wpływać wyłącznie upływ terminu płatności za usługę, a nie faktyczne otrzymanie należności. Jak już wskazano, otrzymanie zapłaty z opóźnieniem nie przesuwa terminu rozpoznania obowiązku podatkowego. Analogiczne reguły odnoszą się również do wcześniejszego otrzymania należności. Jeżeli wynajmujący otrzyma zapłatę czynszu jeszcze przed upływem terminu płatności i nie wystawi faktury, obowiązek podatkowy w VAT nie powstanie. Przepis art. 19a ust. 8 ustawy, określający termin powstania obowiązku podatkowego w przypadku otrzymania zaliczki, nie ma zastosowania do usług najmu jako do usług wymienionych w art. 19 ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT. Wcześniejsze otrzymanie zapłaty z tytułu świadczenia usług najmu nie wywołuje żadnych skutków podatkowych i nie wymaga dokumentowania fakturą. 30 stycznia 2018 r. wynajmujący otrzymał zapłatę, która dotyczyła czynszu najmu za luty 2018 r. Zgodnie z zawartą umową najemca powinien opłacać czynsz najmu za okresy miesięczne, z góry do 5 dnia każdego kolejnego miesiąca. Fakturę z tytułu czynszu najmu za luty 2018 r. wynajmujący wystawił 4 lutego 2018 r. W takim przypadku wynajmujący wystawił fakturę terminowo, czyli nie później niż z upływem terminu płatności. Obowiązek podatkowy powinien być więc rozpoznany 4 lutego 2018 r. Otrzymanie zapłaty jeszcze w styczniu 2018 r. nie przesuwa terminu powstania obowiązku podatkowego. Przedstawiony sposób określenia momentu powstania obowiązku podatkowego ma oczywiście zastosowanie tylko wtedy, gdy wcześniejszemu otrzymaniu należności nie towarzyszy jednoczesne wystawienie faktury. W razie wcześniejszego sporządzenia faktury obowiązek podatkowy w podatku od towarów i usług powinien być rozpoznany już z chwilą jej wystawienia. 30 stycznia 2018 r. wynajmujący otrzymał zapłatę, która obejmowała czynsz za luty 2018 r., a z zawartej umowy wynikało, że najemca powinien opłacać czynsz za okresy miesięczne z góry do 5 dnia każdego kolejnego miesiąca. Wynajmujący wystawił jednak fakturę z tytułu czynszu najmu za luty 2018 r. w dniu otrzymania zapłaty należności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, czyli 30 stycznia 2018 r. 4. Najem osobom nieprowadzącym działalności a termin powstania obowiązku podatkowego Nieco inne zasady dotyczą usług najmu świadczonych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. W takich przypadkach usługodawca nie ma bowiem obowiązku wystawienia faktury. Moment powstania obowiązku podatkowego będzie zatem co do zasady wyznaczany wyłącznie upływem terminu płatności za usługę. Przy czym brak obowiązku wystawiania faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie oznacza, że faktury takie nie mogą być sporządzane. Wystawienie faktury jeszcze przez upływem terminu płatności, analogicznie jak ma to miejsce przy fakturach wystawianych dla przedsiębiorców, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Brak obowiązku wystawiania faktur na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nie zmienia zatem reguł rozpoznawania obowiązku podatkowego, w tym również tych dotyczących wcześniejszego wystawiania faktur za kilka okresów rozliczeniowych. Warto więc mieć na uwadze konsekwencje sporządzenia takiej faktury. 20 stycznia 2018 r. wynajmujący wystawił na rzecz osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej fakturę obejmującą świadczenie usługi wynajmu garażu samochodowego. Faktura została sporządzona na wniosek najemcy i obejmowała usługę za I półrocze 2018 r. Umowa najmu garażu przewidywała, że czynsz płatny jest miesięcznie z góry do 25 dnia każdego kolejnego miesiąca. Na fakturze zawarto informację o objętych nią okresach rozliczeniowych oraz wskazano terminy płatności czynszu za poszczególne miesiące. Wystawienie faktury 20 stycznia 2018 r. skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego już w tej dacie. Obowiązek podatkowy będzie dotyczył wszystkich sześciu okresów rozliczeniowych objętych fakturą. Na termin rozpoznania obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług w żaden sposób nie wpływa zamieszczenie na fakturze informacji o kolejnych przypadających terminach płatności za usługę. Ewentualne faktury wystawiane na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej najczęściej będą obejmowały usługi najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, które korzystają ze zwolnienia z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Wystawienie takiej faktury jeszcze przed upływem terminu płatności skutkuje wprawdzie powstaniem obowiązku podatkowego i obowiązku rozliczenia tych faktur w deklaracji, ale nie nakłada na wynajmującego obowiązku wykazania podatku należnego. Warto ponadto zauważyć, że przy świadczeniu usług zwolnionych z VAT obowiązek wystawiania faktur nie występuje również przy usługach realizowanych na rzecz innych przedsiębiorców. Wyłączenie to wynika z postanowień art. 106b ust. 2 ustawy o VAT (faktury takie wystawia się jedynie na żądanie nabywcy – art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy). Podobnie jak ma to miejsce w przypadku faktur wystawianych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, sporządzenie faktury przed upływem terminu płatności będzie się tu wiązało z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Przy czym podatek należny oczywiście nie wystąpi. 5. Refakturowanie mediów związanych z najmem a termin powstania obowiązku podatkowego Omawiając zasady wystawiania faktur dokumentujących świadczenie usług najmu, należy również zwrócić uwagę na kwestię wystawiania faktur z tytułu dostawy mediów związanych z realizowaną usługą, takich jak przykładowo energia elektryczna, energia cieplna, gaz ziemny, wywóz nieczystości, dostarczanie wody i odprowadzenie ścieków. Teoretycznie strony mogą ustalić, że to najemca zawrze odrębne umowy bezpośrednio z podmiotami świadczącymi usługi. Będą one wtedy realizowane przez faktycznych usługodawców, którzy wystawią z tego tytułu odpowiednie faktury. W praktyce koszty dodatkowych usług towarzyszących usłudze najmu przenoszone są jednak najczęściej przez wynajmującego na najemcę w formie tzw. refakturowania. W takich przypadkach pewne wątpliwości może budzić prawo rozliczania refakturowanych usług niezależnie od samego najmu. Ze względu na znaczne rozbieżności interpretacyjne kwestia ta była przedmiotem pytania prejudycjalnego skierowanego do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 orzekł, że: (…) najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości co do zasady należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku VAT, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Trybunał nie określił jednoznacznie zasad rozliczania usług towarzyszących usłudze najmu, wskazując, że prawidłowe rozstrzygnięcie wymaga każdorazowo przeprowadzenia analizy łączącego strony stosunku najmu, poprzez dokonanie: (…) jego oceny przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności, w jakich ma miejsce najem i spełniane są towarzyszące mu świadczenia, a w szczególności przy uwzględnieniu treści samej umowy. W uzasadnieniu wyroku zawarto wskazówki, które powinny być brane pod uwagę przy badaniu treści zawartej umowy i okoliczności faktycznych towarzyszących tym czynnościom. Według TSUE argumentami przemawiającymi za możliwością uznania usługi najmu i związanych z tym najmem dostaw mediów za świadczenia odrębne i niezależne są w szczególności: prawo wyboru przez najemcę dostawcy mediów (niezależenie od tego, czy najemca zamierza z tego prawa korzystać); swoboda zużycia mediów w takiej ilości, w jakiej jest to najemcy potrzebne; rozliczanie mediów zużytych przez najemcę na podstawie wskazań liczników indywidualnych; zdaniem polskich organów podatkowych odrębne rozliczenie jest również możliwe, gdy (zob. pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 maja 2017 r., sygn. ): (…) umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być np. liczba korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. fakturowanie dostawy mediów według ich faktycznego zużycia, wynikającego ze wskazań liczników indywidualnych, oraz zamieszczanie ich w odrębnych pozycjach faktury; zawarcie w umowie najmu zapisu o możliwości odrębnego rozliczania czynszu najmu oraz dostawy mediów. Jeżeli wymienione warunki są spełnione, wynajmujący ma prawo odrębnego rozliczania czynszu najmu i usług dostawy mediów, które towarzyszą temu najmowi. W konsekwencji będzie upoważniony do stosowania stawek VAT właściwych dla poszczególnych usług dostawy mediów związanych z usługą najmu. Zdaniem organów podatkowych nie jest możliwe oddzielne rozliczanie usług wywozu nieczystości. Argumentem przemawiającym za takim wyłączeniem jest brak swobody wyboru dostawcy realizowanej usługi zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 7 lutego 2017 r. (sygn. podnoszono: Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że w przypadku umowy najmu przedmiotem świadczenia na rzecz najemców jest usługa główna, tj. najem lokalu, a koszty dodatkowe takie jak np. koszt opłaty z tytułu gospodarowania odpadami komunalnymi w tym wywóz odpadów – jeżeli strony uzgodnią, że wynajmujący będzie obciążał nimi najemcę, stanowią elementy rachunku kosztów zmierzających do ustalenia kwoty odpłatności za usługę najmu, bowiem z ekonomicznego punktu widzenia dopełniają świadczenie zasadnicze i nie należy ich sztucznie oddzielać od tego świadczenia. W cytowanej interpretacji organ podatkowy potwierdził jednocześnie, że w przypadku odsprzedaży najemcom mediów w postaci dostawy wody i odprowadzania ścieków nie ma podstaw do traktowania opłat za te media jako elementu kalkulacyjnego usługi najmu i łącznego ich opodatkowywania. W efekcie powyższego uznano prawo wynajmującego do ich opodatkowania według właściwej 8% stawki podatku od towarów i usług. Niezależnie jednak od sposobu fakturowania mediów, tj. odrębnie czy jako jednego świadczenia, termin wystawiania faktur i powstania obowiązku podatkowego jest taki sam jak dla usług najmu. Strony umowy najmu ustaliły, że najem jest płatny z góry do 15 dnia miesiąca. 5 stycznia 2018 r. wynajmujący wystawił fakturę za styczeń, w której w odrębnych pozycjach wykazał również rozliczenie za wodę, prąd, gaz. Termin płonności za fakturę wskazano 15 stycznia 2018 r. Dlatego dla wszystkich czynności wymienionych na fakturze obowiązek podatkowy powstał 5 stycznia 2018 r. Podstawa prawna: art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b), ust. 7 i 8, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b ust. 2 i ust. 3 pkt 2, art. 106i ust. 3 pkt 4, ust. 7 pkt 1 i 2 i ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – z 2017 r. poz. 1221; z 2018 r. poz. 86 Ewa Kowalska Ekspert w zakresie VAT Nieruchomości na wynajem to jedna z popularniejszych form bezpiecznego inwestowania, ale zarazem - jedna z bardziej kłopotliwych. Poszukiwanie najemców, pilnowanie płatności, rozliczeń mediów, awarie oraz remonty, są co najmniej uciążliwe, zwłaszcza jeśli nie jest to nasze jedyne źródło dochodów. Pewnym rozwiązaniem jest tu przekazanie obsługi komuś innemu, czyli wynajęcie nieruchomości ze zgodą na dalszy podnajem. Powstaje jednak wówczas pytanie: jak to rozliczać, co z podatkiem dochodowym i VAT? Wynajem nieruchomości - prywatny i firmowy Ponieważ właściciel ma prawo dysponować swoją nieruchomością, a właścicielem może być zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą, rozpatrując zagadnienie wynajmu nieruchomości, możemy się spotkać z czterema sytuacjami: osoba prywatna wynajmuje osobie prywatnej osoba prywatna wynajmuje firmie firma wynajmuje osobie prywatnej firma wynajmuje firmie. Nieruchomość może być wynajmowana na cele mieszkaniowe lub użytkowe, a w wynajmujący i najemca mogą być czynnymi podatnikami VAT lub nie. Praktycznie dla każdej z tych sytuacji prawo podatkowe przewiduje różne formy rozliczenia i różne są też zasady samego wynajmu. Najem prywatny na cele mieszkaniowe Pierwsza sytuacja, gdy obie strony są osobami prywatnymi, wbrew pozorom wcale nie jest najprostszym i najkorzystniejszym rozwiązaniem dla właściciela. Na nim spocznie nie tylko szukanie najemcy, ale też obowiązek dbania o lokal i części wspólne budynku, bieżące naprawy itp. Ponadto to najemcę chroni w tym przypadku ustawa o ochronie praw lokatorów, szczególnie w zakresie wypowiedzenia umowy, czy zmiany wysokości czynszu. Nie jest też łatwo, mówiąc kolokwialnie, pozbyć się nieuczciwego lub uciążliwego lokatora. Właściciel nieruchomości nie musi w związku z wynajmem prowadzić działalności gospodarczej, a dochód opodatkowuje na zasadach ogólnych, bądź w formie ryczałtu. Obejmuje go przedmiotowe zwolnienie z VAT (o ile dochód w ciągu roku nie przekroczy 200 tys. zł). Podnajem na cele mieszkaniowe Wiele osób decyduje się jednak wynająć swoją nieruchomość, jednocześnie udzielając najemcy zgody na dalszy podnajem, dzięki czemu zdejmuje z siebie większość uciążliwości związanych z wynajmem bezpośrednim, a w zamian zyskuje stały przychód. Powstaje nieco skomplikowana sytuacja, gdyż jest jeden przedmiot umowy (nieruchomość), a dwa stosunki prawne - pomiędzy właścicielem i najemcą oraz pomiędzy najemcą a podnajemcą. O ile w myśl przepisów o podatku dochodowym wynajem własnej nieruchomości nie jest działalnością gospodarczą, tak podnajem - już tak. Zatem zawierając umowę najmu ze zgodą na dalszy podnajem, stroną jest firma, a nie osoba prywatna. Dzięki temu właściciela nie obowiązują prawa ochrony lokatorów, gdyż firma nie jest konsumentem. Czy to zmienia zasady, jeśli chodzi o podatki? Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwolnione z podatku VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Nie jest więc istotne, kto dokonuje wynajmu mieszkania, lecz na jakie cele. Wszystko zatem zależy od umowy. Jeśli strony w umowie wyraźnie określą, że nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe, można skorzystać z przedmiotowego zwolnienia. Z drugiej strony, jeśli nie zostanie to w ten sposób sformułowane, to nawet gdy cel faktycznie jest mieszkaniowy, można się liczyć z niekorzystną interpretacją organu podatkowego. Druga strona umowy - najemca zamierzający wynająć nieruchomość, może podnajmować ją osobie prywatnej lub firmie. W tym przypadku, dla celów mieszkaniowych obowiązują te same zasady jak przy najmie prywatnym, natomiast jeśli jest to lokal użytkowy, najemca może skorzystać z podmiotowego zwolnienia z VAT (do limitu) lub wystawiać fakturę ze stawką 23%. Najem prywatny na cele użytkowe Może się zdarzyć również taka sytuacja, gdy właściciel (osoba prywatna) będzie oferował wynajem nieruchomości do celów innych niż mieszkaniowe. Wówczas z punktu widzenia przepisów o podatku dochodowym, nie będzie to działalność gospodarcza, natomiast z punktu widzenia przepisów o VAT już tak. Podatek dochodowy wynajmujący rozlicza w tej sytuacji, albo w formie ryczałtu od przychodów (bez możliwości odliczania kosztów), albo na zasadach ogólnych od dochodu. Jeśli zaś chodzi o VAT, są dwie możliwości - skorzystanie ze zwolnienie przedmiotowego (do momentu osiągnięcia ustalonego limitu - 200 tys. zł), lub rejestracja jako czynny podatnik VAT (co nie jest równoznaczne z rejestracją działalności gospodarczej w CEiDG) i wówczas odprowadzanie VAT wg odpowiedniej stawki: - 8% dla usług związanych z zakwaterowaniem (np. wynajęcie mieszkania przez firmę dla pracowników na czas szkolenia), - 23% dla pozostałych - wynajem na cele użytkowe (biuro, garaż, sklep). Będąc czynnym podatnikiem VAT, można odliczać VAT od zakupów związanych z tą działalnością. Najem w ramach prowadzonej działalności Kiedy firma wynajmuje innej firmie nieruchomość, będącą składnikiem jej majątku, sprawa jest stosunkowo prosta. W zależności od tego czy firma “właściciel” jest czynnym podatnikiem VAT, czy korzysta ze zwolnienia podmiotowego, wystawia fakturę ze stawką: - “ZW” - najem lokalu na cele mieszkaniowe lub zwolnienie podmiotowe, - 8% - jeśli jest czynnym podatnikiem wynajmującym nieruchomość w ramach usług związanych z zakwaterowaniem, - 23% - w pozostałych przypadkach. Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT powinien pamiętać, że nawet jeśli wynajmuje nieruchomość na cele mieszkaniowe i korzysta z przedmiotowego zwolnienia, to powinien wykazać tego typu sprzedaż w ewidencji sprzedaży VAT oraz w deklaracji VAT. Natomiast jeśli przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego, powinien pamiętać, że przychody z najmu lokali mieszkalnych powinien uwzględnić w wyliczaniu limitu na cele VAT, mimo że są zwolnione z VAT. fot. tytułowa: Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie! Dodaj ogłoszenie Chcesz szybko wynająć mieszkanie? Dodaj ogłoszenie! Najem lokali na krótki okres czasu to dzisiaj popularna i opłacalna forma lokowania finansów, zwłaszcza w miejscowościach turystycznych. Do tego rodzaju najmu dochodzi często za pośrednictwem platform internetowych. Na skróty Najem lokali jako forma prowadzenia działalności gospodarczejRyczałt jako jedna z form opodatkowania najmu lokaluKrótkoterminowy najem lokalu zawierany za pomocą platform internetowychObowiązek podatkowy, a wystawienie faktury Najem lokali jako forma prowadzenia działalności gospodarczej Pozarolnicza działalność gospodarcza została zdefiniowana w ordynacji podatkowej (art. 3 pkt 9) oraz w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6). Przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się zarobkową działalność wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, jak również poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, która to działalność jest wykonywana we własnym imieniu bez względu na jej rezultat w sposób ciągły i zorganizowany, gdzie uzyskanych przychodów nie zalicza się do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy. Ilekroć w ustawie jest mowa o:działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 źródła przychodów ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności,2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności,3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością (art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Aby uzyskane przychody zostały zaliczone do pozarolniczej działalności gospodarczej muszą być spełnione łącznie 3 warunki: zaistniały pozytywne przesłanki, o których mówi art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, aby można było stwierdzić, że jest to działalność gospodarcza nie wystąpiły negatywne przesłanki, o których mówi art. 5b ust. 1 tejże ustawy uzyskane przychody nie są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów, o których mówi art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów mających podobny charakter oraz składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT). Ryczałt jako jedna z form opodatkowania najmu lokalu Art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne mówi, że przychody uzyskane między innymi z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, czy poddzierżawy osiągane przez osoby fizyczne nie zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 2 ust. 1a tej ustawy). Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. PRZYKŁAD 1 Podatnik nie prowadzący działalności gospodarczej kupił 3 mieszkania w Gdańsku z zamiarem ich wynajmowania w ramach najmu krótkoterminowego. Lokale ma zamiar wynajmować turystom. Czy może wybrać ryczałt ewidencjonowany jako formę opodatkowania? Odpowiedź: Tak może. Podatnik nie prowadzi wynajmu mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i dlatego może płacić podatek ryczałtowo. Dla wyboru sposobu opodatkowania nie ma znaczenia fakt, że mieszkania wynajmowane są na krótki okres najem lokalu zawierany za pomocą platform internetowych Konstrukcja podatku VAT zakłada, że podatnik wykonujący czynności podlegające opodatkowaniu powinien opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Tak więc najem krótkoterminowy podlega również opodatkowaniu podatkiem VAT. Obecnie stawka podatku wynosi 8%. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu ustawy o VAT. Obowiązek podatkowy, a wystawienie faktury Podatnik, który korzysta z platform internetowych w celu dokonania najmu krótkoterminowego powinien dobrze określić moment powstania obowiązku podatkowego, aby móc prawidłowo wystawić fakturę VAT. PRZYKŁAD 2Podatnik jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który postanowił udostępnić celem wynajęcia na krótki okres czasu liczony w dniach. Oferta najmu została wystawiona za pośrednictwem portalu internetowego. Klient zainteresowany daną ofertą, akceptuje ją i dokonuje przedpłaty na konto bankowe serwisu internetowego. Na tym etapie podatnik nie otrzymuje jeszcze zapłaty. Najpierw musi rozliczyć się z platformą internetową, na której znalazła się oferta wynajmu. Dopiero po rozliczeniu otrzymuje pozostałą część kwoty z wynajmu na rachunek bankowy. Serwisy internetowe dają możliwość samodzielnego wygenerowania z systemu dokumentów na podstawie, których została przekazana przez serwis zapłata dla podatnika. Dopiero w tym momencie podatnik może wystawić fakturę VAT. Usługi, dla których nie została sporządzona faktura VAT zostają ujęte na zbiorczym dowodzie wewnętrznym wystawianym przez podatnika na koniec miesiąca. W tym wypadku obowiązek podatkowy powstaje w momencie daty wystawienia faktury VAT. Warunkiem jest, aby faktura została sporządzona przed upływem terminu płatności zgodnie z regulaminem serwisu internetowego. Moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu świadczenia najmu krótkookresowego powstanie z chwilą wystawienia faktury (art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT). Obowiązek podatkowy bez wystawiania faktury za wynajem W niektórych przypadkach podatnik nie wystawi faktury VAT, zwłaszcza jeżeli najemcami mieszkania będą osoby fizyczne. Najemcy są obowiązani do zapłaty czynszu w określonym terminie. Jeżeli termin zapłaty nie został określony w umowie, to czynsz należy zapłacić z góry (jeżeli najem trwa krócej niż miesiąc, czynsz płaci się w całości). Natomiast jeżeli trwa dłużej niż miesiąc lub jeżeli umowa została zawarta na czas nieoznaczony, to wtedy czynsz płaci się do 10 dnia miesiąca (art. 669 par. 2 kodeksu cywilnego).Zatem jeżeli podatnik nie wystawi faktury w terminie lub wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstanie w momencie upływu terminu płatności. Tak więc w sytuacji kiedy w umowie najmu krótkookresowego brak jest określonego terminu płatności czynszu, a wynajmujący nie wystawi faktury, będzie miał zastosowanie art. 669 par. 2 KC. Zadaniem podatnika jest rozpoznanie momentu powstania obowiązku podatkowego jeżeli chodzi o świadczenie usług krótkoterminowego najmu lokalu przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w dniu rozpoczęcia usługi najmu krótkookresowego (art. 19a ust. 7 ustawy o VAT). Data publikacji: 2020-03-29, autor: FakturaXL

jak wystawić fakturę za najem krótkoterminowy